不動産クラウドファンディングは元本割れする？おすすめの選び方も紹介！

不動産クラウドファンディング投資を提供する不動産会社は、現在100社以上もあると言われています。

それだけの選択肢があると、投資先としてどの会社を選んでいいか悩む人もいるのではないでしょうか。

投資である以上、不動産クラウドファンディングにもリスクは存在するため、投資したお金の元本割れが起こる可能性もあります。

そこで元本割れを防ぐためにはどうしたらよいのか、そのための投資するべき会社の選び方やファンドの選び方についてここではお伝えします。

不動産クラウドファンディングは元本割れする？

不動産クラウドファンディングに投資をすると元本割れは起こるのでしょうか。

結論から述べると、投資である以上不動産クラウドファンディングでも元本割れが起こる可能性は存在します。

しかし2024年10月現在、元本割れをした不動産クラウドファンディングは確認されていません。

不動産クラウドファンディングでは不動産物件を購入し、その物件を運営した際の利益を投資家に対して分配していきます。

マンションを購入し1年間運営するファンドでも、そのマンションを借りてくれる人がいなければ家賃収入が入らないので投資家に対する分配金を支払うことができません。

また不動産クラウドファンディングではファンドの終了時に運用した物件を売却して、投資家へ出資元本を返済します。

しかし、例えば1億円で購入したマンションが相場の変化により9,000万円でしか売れなかった場合、1,000万円分、割合にして10％の損失が起きてしまうのです。

思ったような家賃収入が得られないので収益が減るだけではなく、売却時の不動産の価格が下がってしまって元本が損失するという、2つのリスクが存在するのです。

不動産の価格は需要により変化しますから、需要がない立地の不動産を運用するファンドでは、元本割れのリスクは高くなってきます。

一方、日本では数多くの不動産クラウドファンディングサイトがありますが、それらの運営実績を見る限り、元本が損失したというファンドはないようです。

全ての会社において詳細なファンド運営実績を公開しているわけではないので、「元本の損失はまったくない」と断言することはできません。

しかし、想定よりも利回りが下がったり、出資元本の返済が遅れたりという事例はあるようですが、運用不動産を売却しても出資金分を確保できず、投資家の損失が起きたという発表が行われている会社はありません。

もちろん過去に損失が起こらなかったからといって、これから先も損失が起こらないという保証にはなりません。

ただし、不動産クラウドファンディングは損失が起きにくい投資手法であるということの証左の一つにはなると言えます。

不動産クラウドファンディングのおすすめの選び方7選

それでは、実際に投資先を選ぶ時に出資元本の損失が起こりにくいファンドや会社とはどういった条件を兼ね備えているものでしょうか。

主に以下のような条件を持つファンドや会社を選ぶことが対策としてあげられます。

• 劣後出資割合の高いファンドを選ぶ
• 都心のマンション物件を選ぶ
• 実際に物件を自分で確認に行けるファンドを選ぶ
• 上場している会社が運営する不動産クラウドファンディングを選ぶ
• 利回りが低めのファンドを選ぶ
• 運営実績が豊富な不動産クラウドファンディングを選ぶ
• 運用期間が短めなファンドを選ぶ

それでは具体的にそのポイントを見ていきましょう。

不動産クラウドファンディングおすすめの選び方1.劣後出資割合の高いファンドを選ぶ

不動産クラウドファンディングのファンド情報の中には、優先劣後出資割合という数字が含まれています。

この優先出資、劣後出資とは不動産の取得に際し不動産会社がどれくらいの割合で資金を出資しているかを表しています。

一般的に不動産クラウドファンディングでは投資家の出資分を優先出資分とし、不動産会社の出資分を劣後出資分として分別管理しています。

仮に売却時に不動産価格が購入時よりも下がってしまった場合は、不動産会社が出資した劣後出資分から計上されていくので、大幅な値下がりが起きない限りは投資家の損失が起こりにくいのです。

劣後出資割合が20%とファンド情報に提示されていたら、不動産価格が20%下がっても投資家の損失は発生しません。

そのため、劣後出資割合の高いファンドを選ぶことが損失を防ぐ手段となってきます。

不動産クラウドファンディングおすすめの選び方2.都心のマンション物件を選ぶ

不動産クラウドファンディングで損失が起こる最も大きな要因は、購入時よりも不動産価格が下がってしまうことです。

それを防ぐためには不動産の価値が下がりにくい場所の不動産を購入し、運用することが重要となってきます。

日本全国で見れば公示地価は3年連続で上昇していますが、特に東京都心ではマンション価格の値上がりが顕著となっています。

そのため、不動産が値上がりしている東京都心エリアの不動産を運用するファンドに投資すれば、投資家の損失が起こる可能性も低くなってくるのです。

不動産クラウドファンディングおすすめの選び方3.実際に自分で確認に行けるファンドを選ぶ

不動産クラウドファンディングのリスクの一つに、提示されている不動産情報の虚偽があります。

不動産クラウドファンディングでは不動産物件の情報が提示されますが、それが必ずしも正しいものとは限りません。

悪意のある不動産クラウドファンディングの運営元が仮に存在した場合、不動産情報に虚偽の情報を盛り込むことも起こり得るのです。

そういった事態を防ぐためには、実際に提示されている運営される不動産でも自分で見に行くことができるものを選びましょう。

例えば東京都心に住んでいる人であれば、東京都心の運営物件を直接見に行って立地や物件の状態、利用される状況などを見ることで、その不動産の価値を判断して手堅く運用されるようなファンドを選ぶことができます。

不動産クラウドファンディングおすすめの選び方4.上場している会社が運営する不動産クラウドファンディングを選ぶ

不動産クラウドファンディングで損失が起こる理由の一つに、運営会社が投資家に対して不正な行為をするというものが挙げられます。

これまでそういった事例が起きたことはありませんが、万が一悪意のある不動産会社が発生した場合投資家に対して不利益が起こるような行為を行う可能性もあるのです。

そのような事態を防ぐためには、上場している会社が運営する不動産クラウドファンディングを選ぶようにしましょう。

上場企業は外部の監査を受ける必要がありますし、反社会勢力との交際などもチェックされます。

そのため不祥事が起こりにくく、結果として投資家が不利益を被る可能性が低くなるでしょう。

不動産クラウドファンディングおすすめの選び方5.利回りが低めのファンドを選ぶ

不動産クラウドファンディングに投資する時の基準の1つに利回りがあります。

一般的に投資では、利回りが高ければリスクも上がりますし、利回りが低いとリスクも下がると言われています。

不動産クラウドファンディングでも、利回りの高い案件は地方の格安物件や用途が決まっていない土地など利益の確実性が低かったり、資産価値の低かったりするものが中心です。

そういったファンドでは安く不動産を購入しているので大きな利益が生まれる可能性もありますが、思ったような収益が出ず、売却先が見つからないことも考えられます。

そういった不安定要素を含むファンドを選ぶよりも、都心のマンション運用ファンドなど着実な需要のある投資先を選ぶことで、利回りは低くても損失が起こる可能性を低くできます。

不動産クラウドファンディングおすすめの選び方6.運営実績が豊富な不動産クラウドファンディングを選ぶ

元本割れリスクを下げる方法の一つとして、運営実績が豊富な不動産クラウドファンディングサイトを選ぶことがあります。

運営歴が長い会社は多様な種類のファンドを選びやすいですし、売却して投資家に返済を行ってきた実績が豊富です。

そういったファンド運営のノウハウがあれば、売りにくい物件でも売り先を見つけて売却時の損失を最低限に抑えられます。

これまで不動産クラウドファンディングの運営実績が少ない会社の場合は、売却や運用のノウハウがなく、結果として投資家の損失が出る可能性も高くなってしまうので注意しましょう。

不動産クラウドファンディングおすすめの選び方7.運用期間が短めなファンドを選ぶ

不動産クラウドファンディングで損失が出る大きな理由の一つは、不動産価格の値下がりです。

2年や3年など、長期運用案件に投資をしていると、その運用期間中に市況の変化などが起こる可能性が上がります。

その結果不動産価格が下がってしまえば損失が出る可能性が高くなってしまうのです。

一方2024年現在は、不動産価格は上昇傾向にあるため短期間の運用であればその運用期間中に大幅に値下がることは考えにくいと言えます。

景気の変動の影響を避けたいのであれば短期運用ファンドを中心に投資することを考えましょう。

おすすめの不動産クラウドファンディング「CREAL（クリアル）」

不動産クラウドファンディングの中でも筆者がおすすめするのは「CREAL」です。

CREALはクリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングで、第一号案件は2018年に募集されており、不動産クラウドファンディングの中では長く運営を続けています。

CREALの特徴は以下の通りです。

• 上場企業が運営していて信頼性が高い
• 実績は100件以上で元本割れなし
• インカムゲイン（賃料収入）メインの配当で比較的安定的な利益が受け取れる
• 物件情報が詳細に記載されていて投資検討しやすい
• マスターリース契約（賃料保証）付きのファンドが多く、リスクを抑えている

リスクを抑えた投資をしたい方におすすめのサービスです。

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まとめ

不動産クラウドファンディングは多数の会社が運営しており、日本でこれまで不動産クラウドファンディングで投資家が大きな損失を被るような事態が発生したことはありません。

一方でそれだけに比較的リスクの低い投資だと言えますが、100%損失が起きないわけでありません。

損失を起こさないためには上場企業が運営しているサービスを選ぶ、劣後出資割合が高いファンドを選ぶといった工夫が必要になってきます。

まずはここに書いてある様子をチェックし、自分で許容できるリスクの範囲内でどれぐらいのリターンが欲しいのかを考えながら、ファンドを選ぶようにしていきましょう。