不動産クラウドファンディングで相続税対策はできる？仕組みやリスクから2つのおすすめ理由まで投資家目線でわかりやすく解説

「不動産クラウドファンディングでも相続税対策はできる？」

「不動産クラウドファンディングで相続税対策できる理由が知りたい」

不動産投資は相続税対策ができることから「もしかしたら不動産クラウドファンディングでも相続税対策できるのでは？」と考える方もいるのではないでしょうか。

結論から言うと、不動産クラウドファンディングでも相続税対策はできます。

この記事では基本知識である「実物不動投資で相続税対策できる理由」「不動産クラウドファンディングを利用した相続税対策」について解説します。

実物不動産投資が相続税対策になる2つの理由

実物不動産投資が相続税対策になる理由は以下の2つです。

• 相続税評価額が少なくなる
• 小規模宅地の特例が利用できる

上記について詳しく解説するので、不動産投資で相続税対策を検討しているなら内容をよく確認しておくようにしてください。

実物不動産投資が相続税対策になる理由1.相続税評価額が少なくなる

財産は現金で持っているよりも同額の財産であれば不動産を所有しているほうが、相続税対策になる可能性が高いです。

現金は額面金額がそのまま相続税評価額になるのに対して、不動産は相続税評価額が減額されるためです。

具体的には、土地は公示価格の「80％程度」、建物は公示価格の「70％程度」になります。

さらに、第三者が利用する賃貸物件は「貸家建付地」と呼ばれ、「借地権割合」と「借家権割合」を適用することで課税評価額の減額措置の適用が可能です。

そのため、相続税対策を検討している方は、財産を現金で持っておくのではなく、賃貸物件などの投資用不動産に変えて所有しておくと良いでしょう。

実物不動産投資が相続税対策になる理由2.小規模宅地の特例が利用できる

小規模宅地の特例とは、設定されている条件を満たしたときにその宅地の相続税評価額を減額できる制度です。

アパートなどに使用されている「貸付事業用宅地」でも、条件を満たすことで小規模宅地の特例を適用できます。

ちなみに、具体的な要件は以下の通りです。

要件	内容
事業継承	対象の土地で実施している貸付事業を相続税の申告期限までに引き継いで継続していること
保有継続	対象の土地を相続税の申告期限までに所有していること
土地上限	200平方メートル
減額割合	50％

引用：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

条件の要件を満たしている投資用物件に使用している土地は、相続税評価額を「50％」に減額できます。

ただし、相続時で賃貸経営を始めてから3年を経過していない場合は、小規模宅地等の減額の特例が適用されないため注意が必要です

実は不動産クラウドファンディングでも相続税対策ができる？

実物不動産投資でだけでなく、実は不動産クラウドファンディングでも相続税対策が行える可能性があります。

ただし、不動産クラウドファンディングの種類によっては相続税対策ができないので、しっかりと内容を理解しておかなければなりません。

不動産クラウドファンディングで相続税対策ができる理由について解説していきますので、不動産クラウドファンディングを利用して相続税対策を行おうと検討している方は参考にしてください。

任意組合出資は相続税対策になる可能性がある

不動産クラウドファンディングで相続税対策を行うためには「任意組合型」の不動産クラウドファンディングに投資する必要があります。

任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、出資した金額分の共有持分を所有し、実際に所有者として登記されます。

これにより、「貸家建付地」として保有していることになり、実物不動産と同様に相続税評価額の圧縮が可能です。

したがって、相続税対策のために不動産クラウドファンディングに投資するなら、任意組合型の不動産クラウドファンディングなのかを必ず確認するようにしましょう。

匿名組合型は相続税対策ができない

同じ不動産クラウドファンディングでも、匿名組合型の不動産クラウドファンディングに投資した場合は相続税対策になりません。

匿名組合型では不動産の所有権がないため、「貸家建付地」を所有していることにならず、相続財産の圧縮効果がないためです。

相続税の節税を目的に不動産クラウドファンディングを検討する場合は、任意組合型を選びましょう。

節税対策なら不動産クラウドファンディングをおすすめする2つの理由

節税対策を検討している方に不動産クラウドファンディングをおすすめする理由は、以下の2つです。

• 少額の資金で投資できるため節税が必要な分だけ対策できる
• 運用の手間がかからない

上記の理由について詳しく解説するので、不動産投資で相続税対策を検討しているなら参考にしてみてください。

節税対策なら不動産クラウドファンディングをおすすめする理由1.少額の資金で投資できるため節税が必要な分だけ対策できる

不動産クラウドファンディングの多くは1万円から投資できるため、節税に必要な資金分だけを投資することができます。

そのため、相続の際に遺産分割しやすい金額を投資するなど、資金をコントロールすることが容易です。

一方、実物不動産投資は細かい金額の調整はできません。

節税する金額をコントロールしたい方は、不動産クラウドファンディングを利用した節税対策を検討してみてください。

節税対策なら不動産クラウドファンディングをおすすめする理由2.運用の手間がかからない

不動産クラウドファンディングは、一度投資してしまえば基本的に運用が終了するまで放置しておくことができます。

投資した不動産の運用は、不動産クラウドファンディングサービスの運営会社が行なってくれるためです。

しかも、インターネットから簡単に手続きができるため、運用の手間だけでなく手続きの手間も削減できます。

一方、実物不動産投資の場合は、運用を管理会社に任せることができますが、すべて任せて放置することはできません。

資金管理や管理会社との打ち合わせ、管理会社が適切に運用しているのかを確認する必要があるなどの労力が必要です。

また、不動産を購入する際にはローンの申し込みや登記などのさまざまな手続きも行わなければなりません。

したがって、運用の労力を減らしたい方は不動産クラウドファンディングを利用した相続税対策が向いています。

不動産クラウドファンディングで相続税対策する際の注意点

不動産クラウドファンディングを利用して相続税対策をする場合は、相続税対策だけでなく投資の観点からも利用する不動産クラウドファンディングのサービスやファンドを選ぶことが重要です。

相続税対策目的であっても安易にファンドや事業者を選んでしまうと、損害を出すリスクが高くなってしまいます。

仮に損害を出してしまうと節税する前に資産が減ってしまうため、相続税対策の意味がありません。

したがって、不動産クラウドファンディングに投資するなら、安定した収益が見込めるファンドや信頼性の高い事業者を選ぶことが重要です。

相続税対策だけでなく安定した収益が得られるのかをよく見極めたうえで、不動産クラウドファンディングに投資するようにしてください。

おすすめの不動産クラウドファンディング「CREAL（クリアル）」

不動産クラウドファンディングの中でも筆者がおすすめするのは「CREAL」です。

CREALはクリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングで、第一号案件は2018年に募集されており、不動産クラウドファンディングの中では長く運営を続けています。

CREALの特徴は以下の通りです。

• 1万円と少額からの投資が可能
• 上場企業が運営していて信頼性が高い
• 実績は120件以上で元本割れなし
• 物件情報が詳細に記載されていて投資検討しやすい
• マスターリース契約（賃料保証）付きのファンドが多く、リスクを抑えている

上場企業が運営していると財務情報も全て公開されているため、非上場企業と比較すると透明性が高く、信頼性のおけるサービスと言えます。

また、代表の横田氏は一般社団法人不動産クラウドファンディング協会の代表理事も務めており、不動産クラウドファンディング業界全体の発展のために活動しています。

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まとめ

不動産投資を利用することで相続財産の圧縮が可能になるため、相続税の節税につながる可能性があります。

しかし、不動産投資にはさまざまな種類があり「どの投資方法で相続税対策をすれば良いのかわからない」という方も少なくありません。

そこで、おすすめしたいのが不動産クラウドファンディングになります。

少額で投資できるため節税したい資金をコントロールできるなどのメリットがあるためです。

とはいえ、不動産クラウドファンディングを利用した節税対策には注意点もあるため、利用する際は内容をよく理解しておかなくてはなりません。

そこで、この記事では実物不動投資で相続税対策できる理由や不動産クラウドファンディングを利用した相続税対策について解説してきました。

相続税対策目的で不動産投資を検討しているなら、この記事を参考にしてみてください。