不動産投資ファンドとは？種類や特徴をわかりやすく解説！

不動産投資と言うと、実際に物件を買って直接運用する実物不動産投資しかないと考えている方もいるかもしれません。

しかし、最近では自分一人だけで不動産を購入するのではなく、ファンド形式を使って複数の人間が資金を出して不動産を購入する、不動産投資ファンドも増えています。

個人の資金力だけではとても買えないようなビルに投資することができたり、また少額から不動産投資ができたりするため、不動産投資の裾野が広がっているのです。

その不動産投資ファンドは実際にどのような特徴を持っているのか、その内容について詳しく説明していきたいと思います。

不動産投資ファンドとは？

不動産投資ファンドとは、多くの投資家から集めた資金を使って不動産を取得し、運用益を投資家に分配する仕組みです。

投資対象には、住宅、商業施設、オフィスビル、ホテル、物流倉庫などがあり、運用は投資のプロが行います。

少額から投資でき、手間をかけずに複数の不動産に分散投資できる点が魅力です。

不動産投資ファンドは大きく、

• 不動産投資信託
• 不動産特定共同事業

の2つに大きく分けることができます。

それではそれぞれの特徴や違いを見ていきましょう。

不動産投資信託

不動産投資信託（REIT）は、投資法人が投資家から集めた資金で収益不動産を取得・運用し、利益を投資家に分配します。

REITには、証券取引所に上場して多くの投資家から資金を集める公募ファンドと、上場せず一部の投資家にのみ販売される私募ファンドがあります。

一般の投資家が主に売買するのは公募ファンドで、株式と同様に価格が日々変動し、市場を通じてリアルタイムで売買が可能です。

定期的な配当金で利益を生み出すだけではなく相場変動しているので相場の売買益も生み出すことができるのが特徴かといえます。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業とは、不動産特定共同事業法に基づいた投資商品で、投資家から集めた資金を使って不動産を取得・運用し、その利益を投資家に分配する事業です。

代表的なものに不動産クラウドファンディングがあります。

小口化されているため少額から投資でき、短期から長期まで様々な運用期間があり、運用はプロに任せることができます。

不動産特定共同事業には、任意組合型、匿名組合型、賃貸型の3つの種類がありますが、不動産クラウドファンディングの多くは匿名組合型です。

匿名組合型では、投資家と事業者が匿名組合契約を結び、不動産の所有権は事業者が持ち、利益は出資額に応じて投資家に分配されます。

また、得た利益は雑所得に分類されます。

最近では不動産クラウドファンディングを扱う不動産会社が増えており、2023年度の市場規模は1000億円に到達しています。（国土交通省不動産特定共同事業の利活用促進ハンドブック参考）

不動産投資ファンドと現物不動産投資の違い3つ

不動産投資ファンドと現物不動産投資にはいくつかの違いがあります。

以下、代表的な

• 投資資金
• 維持管理
• 所有権

3つの違いについて説明します。

不動産投資ファンドと現物不動産投資の違い1.投資資金

不動産投資ファンドは小口化されているため、1万円程度の少額から始めることができ、比較的投資のハードルが低いです。

一方、現物不動産投資には数千万円の投資資金が必要となるため、通常は金融機関からの借り入れが一般的です。

そのため、手軽に始めることはできません。

収入が少ない方や貯金が少ない方でも比較的始めやすいのが、不動産投資ファンドと言えます。

不動産投資ファンドと現物不動産投資の違い2.維持管理

不動産投資ファンドは、事業者が物件の維持管理を行うため、投資家は運用の手間を省けます。

一方、現物不動産投資では、投資家が自ら物件の維持管理を行う必要があります。

管理会社に委託することも可能ですが、その場合でも定期的な情報共有や物件のチェックが必要です。

副業を始めたいがなかなか副業に割く時間がないという方でも、不動産投資ファンドであれば手間をかけずに収入を得ることは可能です。

不動産投資ファンドと現物不動産投資の違い3.所有権

不動産投資ファンドでは、所有権がある場合とない場合がありますが、所有権がある場合でも出資額に応じた比率のみとなります。

そのため、物件の所有権を一人ですべて持つことはありません。

一方、現物不動産投資では、一人で物件の所有権を持つことが可能です。

一方で、所有権を有する場合には不動産取得に関する不動産取得税や登録免許税などの税金が発生します。

不動産投資ファンドのメリット3つ

不動産投資ファンドには、様々なメリットがあります。

そのメリットを詳しく知れば、不動産投資ファンドと他の投資商品を比較しやすくなります。

そこで、不動産投資ファンドの主なメリットである、

• 少額から始められる
• 運用はプロに任せられる
• 分散投資ができる

という3つの点について見ていきましょう。

不動産投資ファンドのメリット1.少額から始められる

不動産投資ファンドのメリットの一つは、少額から始められることです。

現物不動産投資には数千万円の資金が必要ですが、不動産投資ファンドは1万円程度からでも投資が可能で、お小遣いで始めることもできます。

融資を受けてローンを組む必要もありません。

不動産投資ファンドのメリット2.運用はプロに任せられる

不動産投資ファンドのメリットは、運用をプロに任せられることです。

投資家はファンドへの投資後、物件の管理や入居者対応などに時間を割く必要がありません。

そのため、本業や他のことに集中することができます。

不動産投資ファンドのメリット3.分散投資ができる

分散投資ができることも、不動産投資ファンドのメリットです。例えば、REITに投資すれば、複数の物件に投資することになります。

また、不動産投資ファンドは少額から投資ができるため、2万円ずつ5つのファンドに投資するなど、資金を複数の商品に分散させやすいです。

不動産投資ファンドは、現物不動産投資とは異なり、手軽に分散投資ができます。

不動産投資ファンドのデメリット3つ

不動産投資ファンドにはデメリットも存在します。

メリットだけでなくデメリットも理解することで、自分に合った投資商品なのかを見極めやすくなります。

そこで、不動産投資ファンドにおける主なデメリットの、

• レバレッジを掛けられない
• 分配金が少ない可能性がある
• 元本割れのリスクがある

3つについて見ていきましょう。

不動産投資ファンドのデメリット1.レバレッジを掛けられない

不動産投資ファンドは現物不動産投資とは異なり、金融機関からのローンを利用しないため、レバレッジを掛けた投資はできません。

ローンの利用が制限されるため、すべて自己資金での投資が必要となります。

不動産投資ファンドのデメリット2.分配金が少ない可能性がある

不動産投資ファンドの分配金は、出資額に応じて割り当てられます。

そのため、少額投資の場合は、分配金が少ない可能性があるため注意が必要です。

分配金を増やしたい場合は、投資額を増やす必要があります。

不動産投資ファンドのデメリット3.元本割れのリスクがある

不動産投資ファンドは、少額から投資ができて分散投資しやすいなどの特徴がありますが、利益が保証されているわけではありません。

投資対象となる不動産の価値が下落した場合などには損失が出る可能性もあります。

元本割れのリスクを考慮して、資金計画を立てたり、投資判断を行ったりすることが重要です。

まとめ

不動産ファンドは自分で不動産を運用する必要もなく、小口から不動産投資を始めることが可能です。

不動産投資に興味はあるが資金がない、物件を探したり管理したりする時間の捻出が難しいという人は、まず不動産ファンドから投資を始めてみてもよいでしょう。

もちろんその際には、デメリットやリスクもしっかり知って、慎重に投資先を判断することも忘れないようにしてくださいね。