不動産クラウドファンディングとは？仕組みをわかりやすく解説！

「不動産クラウドファンディングを検討しているが、どのような仕組みなのか」

「不動産クラウドファンディングとREITの違いを知りたい」

と悩んでいる方はいませんか？

不動産クラウドファンディングは、2017年に「不動産特定共同事業法」の改正と共に開始された新しい不動産投資です。

不動産クラウドファンディングと一般的な不動産投資、REITの違いなども知りたい方もいるでしょう。

本記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みや他の不動産投資との違いなどを解説します。

不動産クラウドファンディングとは？仕組みを解説

不動産クラウドファンディングとは投資家が事業者に出資金を出し、事業者が集まった資金を元に不動産を購入して運用・売却して利益を出す投資です。

不動産業者は出資者に出資金・利回りに応じた分配金を定期的に交付し、運用の期間が設けられている場合は期間が終了したら出資金の返還も行われます。

不動産クラウドファンディングは、2017年に改正された「不動産特定共同事業法」に沿って行われている投資です。

不動産特定共同事業法は、投資家の権利を守り不動産の適切な運用を事業者に促すために定められています。

不動産クラウドファンディングを行う事業者は、法律に定められた宅地建物取引業の免許をはじめとする条件を満たし、資金も一定額以上確保しておく決まりです。

したがって、不動産クラウドファンディングを行っている業者は信頼でき、安心して投資ができます。

不動産クラウドファンディングの出資法には、任意組合と匿名組合の2種類があります。

任意組合型のファンドとは？

任意組合型のファンドとは、投資家が事業者と任意組合契約を締結して不動産を購入して運用するファンドです。

任意組合ファンドは投資家も物件の所有権を持ちます。

そのため、運用期間は10年以上の長期間が一般的です。

例えば老後の私的年金代わりに利用するなど、長期的に安定した配当金を得たい場合に適したファンドです。

また、相続税対策にも使えます。

その一方で、任意組合型ファンドは出資金が一口10万円以上の商品が一般的で中には100万円を超える製品もあります。

自分で土地・建物を全て購入する一般的な不動産投資よりは少額から始められますが、気軽に始めるには高すぎると感じる方もいるでしょう。

また、任意組合型ファンドは出資者が無限責任を負います。

無限責任を負うと、不動産の価格が大幅に下落するなどして多額な損失が発生した場合、その穴埋めを出資者も行わなければなりません。

場合によっては出資金より多額の費用を支払う恐れもあります。

匿名組合型ファンドとは？

匿名組合型ファンドとは、投資家は不動産の運営に一切関与しません。

出資金を事業者に投資し、事業者が不動産のオーナーになって運用したり売却したりします。

そのため、投資家に不動産の所有権はありません。

投資家の責任は出資額に限られており、事業者が大きな損失を抱えようと投資家の損失は出資金の分だけです。

したがって、リスクを最小限に抑えて不動産投資ができます。

出資金が1万円から始められるのも大きな魅力です。

その一方で、1回の投資で大きな利益を出すのは難しいでしょう。

運用期間も半年～2年前後と短いものが多く、長期間安定して配当金を得たい方には不向きです。

しかし、株式投資と不動産クラウドファンディングを組み合わせるといった投資方法もできます。

現在、不動産クラウドファンディングの大半が匿名組合型ファンドです。

不動産クラウドファンディングは他の投資とは何が違うの？

不動産クラウドファンディングとよく似た少額で始められる不動産投資は複数あります。

ここでは、不動産クラウドファンディングと他の少額で始められる不動産投資との違いを紹介します。

REIT

REITとは、「不動産投資信託証券」という投資信託商品です。

扱っているのは証券会社であり、不動産業者ではありません。

証券会社を通してREITを購入すれば、間接的にさまざまな不動産のオーナーになり5年以上運用を任せられます。

REITと不動産クラウドファンディングには、1万円台から不動産投資が可能、不動産の所有権はない、運用は全てプロに任せられる等の共通点があります。

その一方で、REITは投資家が自分で投資する不動産を選べません。

これが不動産クラウドファンディングとの大きな違いです。

「オフィスビル特化型」「住居特化型」など、特定の用途に特化した商品はありますが、「東京の××区にあるこの不動産」と具体的な建物指定はできません。

また、世界中の不動産に投資できる商品もあるため、世界情勢によってはある日いきなり運用が難しくなり、配当金の利率が下がる恐れもあります。

自分で投資する不動産を選んで投資したい場合は不動産クラウドファンディング、幅広い不動産に投資したい場合はREITを選ぶといいでしょう。

REITは流動性、換金性が高く不動産クラウドファンディングと併用した投資も可能です。

一般的な不動産投資

一般的な不動産投資は、自分で不動産を購入して運用したり売却したりして利益を得る投資方法です。

不動産は、マンション・アパート・一戸建て・土地・店舗（事務所）など、多岐にわたります。

不動産投資は初期費用が多めに必要ですが、融資も利用できるのが特徴です。

ローンを組めれば、自己資金が少なくても不動産投資を行えます。

不動産投資は、土地や建物を貸して家賃を得る「インカムゲイン」と不動産を売却して購入額との差で利益を得る「キャピタルゲイン」の2種類の方法があります。

物件や投資をした時期によってこの2つを使い分けて利益を出すのが一般的です。

不動産投資は、投資の中でも低リスクで長期にわたって安定した利益が出る方法として人気があります。

しかし、投資は低リスクでも必ず成功するとは限りません。

一般的な不動産投資に失敗した場合、多額の負債を背負う恐れもあります。

ローンを組まずに自己資金だけで全てを賄えれば痛手は少ないですが、なかなか難しい場合もあるでしょう。

また、利益が出せる可能性が高い条件の良い不動産は、値段も高い傾向です。

不動産投資をしたいと思っても、すぐに実践できないのもデメリットといえます。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、高額な不動産を複数人のオーナーが共同で所有して運用する方法です。

不動産クラウドファンディングの任意組合型ファンドとほぼ同じ投資方法といっていいでしょう。

不動産小口化商品のほうが歴史は長いです。

不動産小口化商品は富裕層向けの不動産投資であり、首都圏の駅前にあるオフィスビルなど一棟の価格が数十億円するような物件に投資できる可能性もあります。

不動産小口化商品は、不動産クラウドファンディングとよく似ていますが件数が少ないのがデメリットです。

また、任意組合型ファンド同様出資者が無限責任を負います。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは融資型クラウドファンディングともいい、融資を受けたい会社が広くクラウドファンディングを行い、投資者から出資を受ける投資方法を仲介するシステムです。

不動産クラウドファンディングを行っている業者もソーシャルレンディングの一種といえるでしょう。

ただし、ソーシャルレンディングは職種の制限がありません。

不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法によって出資者が保護されていますが、ソーシャルレンディングは完全に自己責任での投資となる業者もあります。

また、まだ新しい投資方法なのでソーシャルレンディングを仲介する業者の中には、金融庁が注意を呼びかけているところもあります。

利用する際は、信用できる業者であるかどうかの確認が重要です。

おすすめの不動産クラウドファンディング「CREAL（クリアル）」

不動産クラウドファンディングの中でも筆者がおすすめするのは「CREAL」です。

CREALはクリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングで、第一号案件は2018年に募集されており、不動産クラウドファンディングの中では長く運営を続けています。

CREALの特徴は以下の通りです。

• 上場企業が運営していて信頼性が高い
• 実績は100件以上で元本割れなし
• インカムゲイン（賃料収入）メインの配当で比較的安定的な利益が受け取れる
• 物件情報が詳細に記載されていて投資検討しやすい
• マスターリース契約（賃料保証）付きのファンドが多く、リスクを抑えている

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まとめ

不動産クラウドファンディングは少ない自己資金で始められる不動産投資の一種です。

現在は匿名組合型ファンドがほとんどですが、これからは任意組合型ファンドも増えてくる可能性があります。

不動産クラウドファンディングの利用を検討している方は、メリット・デメリット・投資の種類をしっかりと理解したうえで決断しましょう。