「不動産STの償還について知りたい」
「投資してみたいけど損するのが怖い」
不動産STは、ブロックチェーン技術を活用して発行・管理されるデジタル化された有価証券です。
セキュリティ・トークンやデジタル証券とも呼ばれており、比較的少額から始められる不動産投資として注目されているサービスです。
興味はあるけど元本割れするかもしれないので投資にようか迷っている、という方も多いのではないでしょうか。
投資にはリスクもあるため、事前にサービス内容や想定されるリスクなどについてしっかり理解しておくことが重要です。
不動産STの償還フローや元本割れリスクについて、詳しく紹介します。
不動産ST（デジタル証券）の償還フロー
まずは不動産STの償還フローについて見ていきましょう。
不動産STの償還は、分配金と元本償還に分けられます。
不動産STの償還フローを紹介します。
分配金
運用期間中の決算期後と運用期間満了時に分配金を受け取ることができます。
運用期間中の分配金は、投資対象不動産の賃料収入から借入金の利息や信託報酬、アセットマネジメント報酬、管理委託費、固定資産税などを差し引いた上で、保有口数に応じて決定します。
決算期間内に発生する収益や費用は変動するため、決算期ごとに分配金が異なるケースもあるでしょう。
また、投資対象不動産の運用益と売却価格の合計が投資元本を上回る場合は、分配金に加算されます。
しかし、投資対象不動産の運用益と売却価格の合計が投資元本を下回る場合は、元本割れする可能性もあるため注意が必要です。
元本償還
運用期間満了や早期売却などの際に投資対象不動産は売却されます。
売却価格から借入返済などを差し引いた金額が償還されます。
不動産売却益が出資金と借入金の合計を上回る場合は、売却益が生じ元本は無事償還されます。
しかし、運用状況の悪化などにより売却損が生じた場合は、損失分を元本から差し引くため、元本割れする可能性もあるでしょう。
不動産STには、元本割れリスクがあります。
しかし、一般的な現物不動産投資とは異なり、出資額を超過する責任を投資家が負うことはありません。
不動産STには元本割れリスクがあることを十分理解した上で、投資することが大切です。
償還後の税務とは
不動産STでは、選択した口座によって償還後の税務の取り扱いが異なります。
特定口座と一般口座との税務の違いを紹介します。
特定口座と一般口座の違い
不動産STの特定口座と一般口座の税務の違いは、以下通りです。
| 口座の種類 | 確定申告の要否 |
| 特定口座(源泉徴収あり) | 原則不要 |
| 特定口座(源泉徴収なし) | 必要 |
| 一般口座 | 必要 |
特定口座は、源泉徴収ありと源泉徴収なしの2種類があります。
特定口座(源泉徴収あり)は、原則確定申告不要です。
特定口座(源泉徴収なし)と一般口座は、確定申告が必要になります。
原則確定申告不要の特定口座(源泉徴収あり)でも、譲渡損失の繰り越し控除や他社の配当金・譲渡損失と損益通算する場合など、確定申告が必要なケースもあるため注意しましょう。
不動産ST（デジタル証券）に元本割れはある？
筆者がリサーチした結果、現時点で公表された元本割れ事例は確認できませんでした。(2025年7月時点)
しかし、不動産STは元本が保証されていないため、元本割れリスクがあります。
投資対象不動産の売却価格が想定を下回ったり、空室や自然災害、金利変動などにより運用益が減少したり、元本割れする可能性があるため注意しましょう。
不動産STは比較的新しい金融商品のため、まだ償還実績が少なめです。
しかし、ブロックチェーン技術を活用した透明性の高い取引や比較的少額から投資できるなどの特徴があるため、将来的な市場規模の拡大が見込まれているサービスです。
今後、償還実績の増加が予想されています。
元本割れリスクを抑えるためのチェックリスト4
元本割れリスクを抑えるためのチェックリストは、以下の4つです。
- 信頼性の高い事業者が運営するサービスを選択する
- 優先劣後システムを採用している案件を選ぶ
- 物件情報をしっかり確認する
- 分散投資によりリスクを軽減させる
それぞれ解説します。
元本割れを防ぐためのチェック1.信頼性の高い事業者が運営するサービスを選択する
元本割れを防ぐには、事業者の信頼性を見極めることが大切です。
上場企業が運営するサービスは、非上場企業と比較して財務状況が安定しており倒産リスクが低めのため、信頼性に優れています。
事業者の経営状況や財務状況、運用実績などをしっかり確認することで、事業者リスクの低減が可能です。
元本割れを防ぐためのチェック2.優先劣後システムを採用している案件を選ぶ
優先劣後システムを採用している案件を選ぶことで、元本割れリスクを抑えられます。
優先劣後システムでは、投資家が優先出資者、事業者が劣後出資者と定義されており、損失が発生した場合は劣後出資者が先に損失分を負担します。
損失が劣後出資の範囲内であれば投資家の元本には影響しないため、元本割れリスクを軽減できる仕組みです。
投資家の元本の安全性を高められる優先劣後システムですが、投資においてリスクをゼロにすることはできません。
不動産STには元本割れリスクがあることをしっかり理解した上で投資を判断することが重要です。
元本割れを防ぐためのチェック3.物件情報をしっかり確認する
投資対象物件の立地や賃貸ニーズ、周辺環境など、物件情報をしっかり確認します。
長期的な需要や安定した賃料が見込める物件なのかを、見極めることが大切です。
元本割れを防ぐためのチェック4.分散投資によりリスクを軽減させる
元本割れを防ぐには、1つの不動産への集中投資を避けることも効果的です。
複数の物件やエリア、サービスなどへの分散投資により、1つの不動産で損失が生じても他の不動産でカバーできるため、全体のリスクを抑えられます。
おすすめの不動産ST（デジタル証券）サービス
おすすめの不動産STサービスは、ALTERNA（オルタナ）です。
ALTERNA（オルタナ）
ALTERNAは、東証プライム市場上場の三井物産のグループ会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する不動産STサービスです。
高稼働かつ高収益が見込める優良大型不動産に1口10万円から投資できます。
都心ホテルやショッピングモールなど1棟あたり10億円超の大型不動産が小口化されています。
上場企業グループが運営している信頼性に優れたサービスのため、投資する際の安心感につながるでしょう。
ALTERNAの運営会社情報は、以下の通りです。
| 運営会社 | 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 |
| 本社所在地 | 東京都中央区日本橋堀留町1-8-9 人形町PREX 4階 |
| 設立日 | 2020年4月 |
| 代表者 | 上野 貴司 |
| 資本金 | 30億円(2023年5月10日時点) |
| 取得している免許 | 金融商品取引業者：関東財務局長(金商)第3277号 宅地建物取引業：東京都知事(1)第105400号 |
ALTERNA（オルタナ）のキャンペーン情報！
ALTERNAでは、2025.6.12(木)～7.31(木)の期間中に口座開設完了の投資家を対象にしたキャンペーンが開催されています。
最大10万円分の三越商品券が抽選で当たるキャンペーンです。
| 内容 | キャンペーン期間内に新規口座開設をされた方の中から抽選で最大10万円分の三越の商品券をプレゼント 1等：三越の商品券（10万円分）…1名様 2等：三越の商品券（5万円分）…3名様 3等：三越の商品券（1万円分）…15名様 |
| 期間 | 2025年6月12日（木）～ 2025年7月31日（木） |
| 条件 | キャンペーン期間内に新規口座開設をする |
| 配布 | 2025年8月中旬を目途に、オルタナに登録しているメールアドレス宛に、「@mitsui-x.com」ドメインから送信されるメールにて、賞品送付先住所の入力フォームを案内 |
| 注意点 | 特になし |
まとめ
今回紹介した不動産STの償還フローと元本割れリスクについて、重要なポイントを5つにまとめました。
- 不動産STの償還は分配金と元本償還の2種類
- 償還後の税務は選択した口座によって異なる
- 元本割れが発生した不動産STは現時点で見当たらない(2025年7月時点)
- 信頼性の高い事業者が運営するサービスを選択することで元本割れリスクを抑えられる
- 分散投資により全体のリスクを軽減できる
ブロックチェーン技術を活用した新しいカタチの不動産投資サービスに興味がある方は、不動産STの利用を検討してみてはいかがでしょうか。
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