TORCHES（トーチーズ）利回り高すぎて怪しい？評判・口コミまとめ

TORCHES（トーチーズ）は2025年11月に登場した、新しい不動産クラウドファンディングサービスです。

1万円から東京都内の実在不動産に出資でき、運用期間は1年未満のものが多く、想定利回りは年利10％前後と、他サービスと一線を画す設計になっています。

本記事では、トーチーズがどんな仕組みのサービスなのか、どんな人に向いているのかを、不動産クラウドファンディングに数多く投資してきた視点から、徹底的にわかりやすく解説します。

TORCHES（トーチーズ）とは？概要をわかりやすく解説

TORCHES（トーチーズ）とは、東京都内を中心とした不動産に少額から出資できる不動産クラウドファンディングサービスです。

1口1万円という低いハードルで不動産投資に参加でき、個人では手を出しづらい都市部物件の収益を分配という形で受け取れます。

最大の特徴は「短期・高利回り・都心立地」を軸にしたファンド設計で、他の不動産クラウドファンディングと明確に差別化されています。

まずは、表を見るだけでトーチーズの全体像が把握できるよう、基本情報を整理します。

項目	内容
サービス名	TORCHES（トーチーズ）
投資ジャンル	不動産クラウドファンディング
最低出資額	1口1万円から
想定利回り	年利10.0％〜10.2％前後が中心
運用期間	約6ヶ月前後の短期案件が多い
主な投資エリア	東京都23区（大田区、江戸川区など）
収益構造	賃料収入＋売却益
元本保護策	優先劣後方式を採用
運営形態	不動産特定共同事業法に基づく運営

この表から分かる通り、トーチーズは「短期間で高い利回りを狙いたい投資家向け」に設計されたサービスです。

運用期間が半年程度と短いため、資金が長期間拘束されにくく、複数の投資先を回しながら運用したい人と相性が良いと言えます。

また、都内23区の実在する不動産を対象としており、地方物件中心のサービスと比べて賃貸需要の安定性が高い点も特徴です。

加えて、優先劣後方式を採用しているため、一定の価格下落までは運営側が先に損失を負担します。

不動産クラウドファンディングの中でも、スピード感と収益性を重視した設計がトーチーズの本質です。

長期でじっくり運用するタイプではなく、半年単位で結果を出しながら資産を回転させたい人に向いたサービスだと断言できます。

TORCHES（トーチーズ）のメリット

TORCHES（トーチーズ）のメリットについて、他社との違いも含めて具体的に説明します。

平均想定利回りが10％前後と高水準

TORCHESで募集されているファンド（例：第1号〜第4号）は、いずれも年利想定利回りが約10.0％〜10.2％という高い水準で設計されています（例：第1号「大田区山王2丁目ファンド 10.2％」や第2号「江戸川区平井1丁目ファンド 10.0％」など）。

不動産クラウドファンディング全体の平均利回りが約7％台の中で、この10％前後はかなり攻めた数字です。

利回りが高い案件は通常、賃料収入だけでなく売却益（キャピタルゲイン）を狙う設計になっており、短期間でも利益を出せる可能性があります。

こうした高利回り案件をポートフォリオに組み込める点は、TORCHESの大きな魅力です。

短期間運用（6ヶ月前後）が中心で資金効率が高い

TORCHESのファンドは、運用期間が概ね「6ヶ月前後」と短い設計が中心です。これは、投資資金が長期間ロックされにくいという意味で、投資効率を高めることにつながります。

短期案件は、資金回転を早めて次の投資機会に回せるメリットがあり、株式や他のクラウドファンディングと組み合わせた資産運用でも柔軟性が出てきます。

半年ごとに結果を確認しながら戦略を修正できる点もポイントです。

1口1万円から少額で始められる

TORCHESでは、最低出資額が「1口1万円」という少額投資に対応しています。

通常の不動産投資では数百万円〜数千万円のまとまった資金が必要ですが、クラウドファンディングなら1万円から参入可能です。

これにより、投資初心者や資金量が限られている人でも、東京都内の不動産案件に分散投資できるという大きなメリットがあります。

親会社エムトラストの豊富な実績が信頼材料に

TORCHESの運営会社はTORCHES株式会社ですが、その親会社であるエムトラスト株式会社は、他社向け不動産ファンドを含め累計100件以上のファンド償還実績を持っています。

これまでに培われたノウハウは、物件選定や出口戦略の組み立てに生きています。

つまり、TORCHES自体の運営歴は浅くても、背後に物件仕入れや開発、既存案件の運用経験がある企業がいる点は、投資家にとって安心材料になります。

こうした実務経験の裏付けがあることで、プロの目利きがファンド設計に反映されています。

すべての手続きがオンラインで完結

TORCHESは、会員登録から出資申込、入金、運用状況の確認、償還（分配金受け取り）まで、すべてパソコンやスマートフォンのブラウザ上で完結します。

登録手続き自体は最短5分で完了するなど、手軽さが大きなメリットです。

証券口座の開設や複雑な書類提出などの煩わしさがないため、初めて不動産投資に挑戦する人でもストレスなく参加できる点が評価されています。

優先劣後方式による元本保護設計を採用

TORCHESのファンドは「優先劣後方式」という仕組みを取り入れています。これは、万が一物件価格が下落した場合でも、まずは運営側（劣後出資）が損失を吸収し、その後で投資家（優先出資）に損失が影響する仕組みです。

この仕組みによって、物件価格が一定範囲内で下落した場合でも、投資家の元本が守られやすくなるという安全性が確保されています。

TORCHES（トーチーズ）のリスク・デメリット

TORCHES（トーチーズ）は仕組みがしっかりしている一方で、明確なデメリットも存在します。

ここを理解せずに出資すると、後悔につながります。

良い点と同じ目線で、冷静に確認すべきポイントを整理します。

元本保証ではなく 元本割れの可能性がある

TORCHES（トーチーズ）は投資商品であり、元本保証ではありません。

不動産価格の下落や運営収益の悪化が起きた場合、元本割れが発生する可能性があります。

匿名組合型のため、投資家は損失を限定的にしかコントロールできません。

この点を理解せずに始めると、想定外のリスクになります。

運用期間中は原則として資金を引き出せない

出資した資金は、運用期間が終了するまで原則として途中解約できません。

株式や投資信託のような流動性はありません。

急な資金需要が発生しても対応できないため、余裕資金で行う必要があります。

匿名組合型のため 運営状況を直接コントロールできない

匿名組合型では、不動産の運営や意思決定はすべて運営会社が行います。

投資家は経営に関与できず、運営方針の変更を求めることもできません。

運営会社の判断力や実行力に成果が左右される構造です。

想定利回りは確定ではない

案件ごとに想定利回りは提示されますが、確定利回りではありません。

稼働率の低下や想定外のコスト発生により、分配額が下振れする可能性があります。

表面利回りだけで判断すると、リスクを見誤ります。

税制面でのメリットは限定的

TORCHES（トーチーズ）の分配金は、原則として雑所得扱いになります。

現物不動産のような減価償却による節税効果は期待できません。

節税目的で不動産投資を検討している人には不向きです。

TORCHES（トーチーズ）が向いている人 向かない人

TORCHES（トーチーズ）の投資が向いている人と、そうでない人の特徴をまとめました。

TORCHES（トーチーズ）が向いている人

• 都心不動産に少額から投資したい人
• 不動産の取得や管理を自分で行いたくない人
• 運営や管理を事業者に任せる投資スタイルを理解できる人
• 一年前後の資金拘束を許容できる人
• 元本保証ではない投資リスクを受け入れられる人
• 匿名組合型の仕組みを理解したうえで判断できる人

これらに当てはまる場合、トーチーズは現実的な選択肢になります。

特に、手間をかけずに不動産収益へ参加したい人との相性は良好です。

TORCHES（トーチーズ）が向かない人

• 元本保証や確定利回りを求める人
• いつでも自由に換金できる投資を探している人
• 不動産の運営状況を自分でコントロールしたい人
• 短期売買感覚で利益を狙いたい人

これらに当てはまる場合、トーチーズは期待とズレが生じやすいです。

流動性や確実性を重視するなら、別の投資商品を選ぶべきです。

TORCHES（トーチーズ）運営会社の会社概要

まずはトーチーズを直接運営する会社の公式な基本情報を整理しました。

項目	内容
会社名	TORCHES株式会社
所在地	徳島県徳島市寺島本町東三丁目12-6 徳島駅前濱口ビル7階
設立	2018年2月
代表者	代表取締役 與那嶺 健人
資本金	1億円
事業内容	不動産特定共同事業の運営
登録免許	第二種金融商品取引業　四国財務局（金商）第25号
不動産特定共同事業	徳島県 第2号（第1号・第2号事業）
宅地建物取引業	徳島県知事（1）第3197号
株主	エムトラスト株式会社（100%）

親会社 エムトラスト株式会社の会社概要

次にトーチーズの親会社であるエムトラスト株式会社の公式な基本情報を整理しました。

項目	内容
会社名	エムトラスト株式会社
所在地	東京都中央区八重洲二丁目2-1 東京ミッドタウン八重洲 八重洲セントラルタワー11階
設立	2015年10月21日
代表者	代表取締役社長 松井 眞紀
資本金	5,000万円
事業内容	住宅分譲事業 不動産企画・運用・開発 ほか
売上高	535億円（2025年9月期 実績）
従業員数	公表なし
特徴	東京23区を中心に不動産企画 運用 実績が豊富

親会社のエムトラストは都市部の不動産開発と運用に強みを持ち、2025年9月期には売上高535億円を達成しています。

TORCHES（トーチーズ）とエムトラストの会社概要から投資家が判断すべきポイント

トーチーズは匿名組合型の不動産特定共同事業として運営されています。

つまり投資家は事業の直接当事者ではなく、収益分配を受ける立場です。

このため、実際の不動産運営と資金管理はすべて運営会社側が担います。

トーチーズ自体は金融商品取引業と不動産特定共同事業の登録を取得しており、法令上の体制は整っています。

無許可で資金を集めるサービスではない点は明確な安心材料です。

一方で、不動産事業としての実行力は親会社エムトラストが支えています。

エムトラストは都心不動産の企画や運用で売上規模を積み上げてきた企業です。

この実績が、トーチーズの案件選定や運営の土台になっています。

投資判断として重要なのは、匿名組合型である以上、運営会社と親会社の経営力にリスクが集中する点です。

裏を返せば、このグループの不動産運営力を信頼できるかどうかが、出資判断の核心になります。

結論として、トーチーズは短期的な手軽さよりも、事業実態とグループ基盤を重視する人向けの投資商品だと言えます。

まとめ

TORCHESは、これから成長していく可能性を持つ不動産クラウドファンディングサービスです。

評判はまだ少ないものの、高利回りと少額投資という強みがあります。

一方で、実績不足や元本割れリスクは明確なデメリットです。

結論として、TORCHESは「少額でリスクを理解した上で試す価値のあるサービス」と断定できます。